Aktualności
Strona główna » Blog i aktualności » Porady dewelopera »
Umowa deweloperska – jakie są koszty i opłaty?
Czas czytania: 3 minuty
Podpisując umowę deweloperską należy liczyć się z pewnymi kosztami i opłatami. Należą do nich m.in. podatki i koszt taksy notarialnej. Co jeszcze trzeba wiedzieć o zagadnieniach związanych z kosztami umowy deweloperskiej?
Czym jest umowa deweloperska?
W jednym z naszych wpisów omówiliśmy czym jest umowa deweloperska, natomiast w kwestii przypomnienia jeszcze raz opiszemy czym jest. Mianowicie umowa deweloperska jest cieszącą się popularnością na rynku pierwotnym umową między deweloperem a osobą kupującą mieszkanie bądź dom. Zgodnie z przepisami na jej podstawie deweloper ma obowiązek ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Taką umowę sporządza się w postaci aktu notarialnego. Pierwsza ustawa na jej temat miała za zadanie chronić kupujących, którzy do momentu podpisania nie muszą ponosić kosztów umowy deweloperskiej.
Co powinna zawierać?
Elementy, które musi zawierać umowa deweloperska, są określone przepisami prawa. To oczywiście podstawowe informacje o stronach biorących udział, miejscu i dacie podpisania, a także cena nabycia mieszkania z podatkiem VAT. W umowie zawierają się szczegółowe dane o nieruchomości, cechy budynku oraz powierzchnia i układ pomieszczeń. Należy też określić m.in. termin przeniesienia prawa do mieszkania na nabywcę. Pozostałe istotne elementy można znaleźć w art. 22 ustawy deweloperskiej.
Jakie są koszty i opłaty?
Pierwsze koszty umowy deweloperskiej związane są już z jej podpisaniem. Jest ona sporządzona w formie aktu notarialnego, tak więc notariusz ma obowiązek pobrać taksę notarialną. Koszt umowy deweloperskiej na tej płaszczyźnie jest określony przepisami i wynosi na ogół 1-2 tys. zł za zakup standardowego mieszkania. Według prawa notariusz pobiera 50% tej kwoty od nabywcy i 50% od dewelopera. Kwestię kosztów umowy deweloperskiej związanej z taksami notarialnymi reguluje rozporządzenie. Warto się z nim odpowiednio wcześnie zapoznać. Do innych kosztów umowy deweloperskiej należy zaliczyć zaliczkę lub zadatek. Deweloperzy powszechnie wymagają zapłacenia niewielkiej sumy już na wczesnym etapie inwestycji. Pierwsza rata nie powinna być wyższa niż 10% wartości przedmiotu umowy.
Do kosztów umowy deweloperskiej można zaliczyć też kary umowne. Deweloper posiada bowiem zobowiązania niepieniężne, natomiast nabywca – pieniężne. W przypadku opóźnienia płatności, kupujący musi zapłacić odsetki. Koszt umowy deweloperskiej związany jest także z wypisem aktu notarialnego. Maksymalna stawka jest określona przepisami i wynosi do 6 zł za stronę. W praktyce należy liczyć się z wydatkiem rzędu od 100 do 200 zł. Wypisy, czyli egzemplarze umowy, są potrzebne nabywcy, deweloperowi i sądowi wieczystoksięgowemu, a w przypadku zaciągania kredytu – także bankowi. Następne koszty umowy deweloperskiej wynikają z wpisu roszczenia wynikającego z umowy do księgi wieczystej. Nie ma znaczenia wielkość nieruchomości i wartość przedmiotu umowy, ponieważ kwota ta wynosi zawsze 150 zł. Koszt wypisów i aktów notarialnych jest na ogół podawany w netto, dlatego ostateczna cena to ta po doliczeniu 23% podatku VAT.
Podatek VAT
Do kosztów umowy deweloperskiej trzeba doliczyć podatek VAT obowiązujący przy jej podpisywaniu. W przypadku rynku wtórnego płaci się z kolei podatek PCC od czynności cywilnoprawnych. Przy zakupie mieszkań podatek VAT ma wysokość 8%. Nabywca musi mieć tę kwestię na uwadze, ponieważ deweloperzy często podają atrakcyjną cenę netto, a finalny koszt umowy deweloperskiej to oczywiście ten obejmujący cenę brutto.
Czy można obniżyć koszty takiej umowy?
Koszt umowy deweloperskiej związany z kosztami notarialnymi jest prawnie dzielony po połowie. Przepisy nie mówią jednak o kosztach umowy przyrzeczonej. W praktyce deweloperzy często obciążają kupującego całością opłat za umowę końcową. Niekiedy deweloper godzi się na podział kosztów notarialnych bądź ich pokrycie. W praktyce to jedyny sposób na obniżenie kosztu umowy deweloperskiej. Podział kosztów umowy przyrzeczonej jest określany dokładnie w umowie deweloperskiej. Koszt umowy deweloperskiej na innych płaszczyznach jest już ściśle regulowany przez prawo.
