Co to jest księga wie­czy­sta i jak wygląda?

Księga wie­czy­sta jest doku­men­tem, który pozwala roz­po­znać stan prawny nie­ru­cho­mo­ści. Znaj­dują się w niej infor­ma­cje doty­czące wła­ści­ciela, adresu nie­ru­cho­mo­ści, jej powierzchni i prze­zna­cze­nia oraz hipo­tek.

Czemu służy księga wie­czy­sta i co zawiera?

Księga wie­czy­sta podzie­lona jest na cztery działy, z czego każdy zawiera kon­kretne infor­ma­cje. Dział pierw­szy kon­cen­truje się na dokład­nym ozna­cze­niu nie­ru­cho­mo­ści w kon­tek­ście jej adresu, powierzchni oraz licz­bie kon­dy­gna­cji czy pomiesz­czeń. W dziale dru­gim księga wie­czy­sta zawiera infor­ma­cje o wła­ści­cielu nie­ru­cho­mo­ści bądź jej użyt­kow­niku. W przy­padku, gdy kil­koro osób posiada prawo do nie­ru­cho­mo­ści, dział drugi podaje wiel­kość ich udzia­łów.

W dziale trze­cim można szu­kać danych o pra­wach i rosz­cze­niach – jest to frag­ment, w któ­rym czy­tel­nik dowia­duje się o ewen­tu­al­nej egze­ku­cji z nie­ru­cho­mo­ści. Księga wie­czy­sta miesz­ka­nia posiada też dział czwarty, w któ­rym zawarto infor­ma­cje doty­czące hipo­tek. Dział trzeci oraz czwarty są naj­istot­niej­sze dla osób, które pla­nują zakup kon­kretnej nie­ru­cho­mo­ści. Księgę wie­czy­stą miesz­ka­nia w for­mie papie­ro­wej zna­leźć można w wydziale ksiąg wie­czy­stych, który pro­wa­dzony jest przez wła­ściwy sąd rejo­nowy. Księga wie­czy­sta dostępna jest rów­nież w for­mie elek­tro­nicz­nej.

Czy miesz­ka­nie od dewe­lo­pera ma księgę wie­czy­stą?

Nie każde miesz­ka­nie posiada księgę wie­czy­stą, jed­nak taki doku­ment warto zało­żyć, gdyż umoż­li­wia on na przy­kład łatwiej­szą sprze­daż nie­ru­cho­mo­ści na rynku wtór­nym. Obo­wią­zek zało­że­nia księgi doty­czy kon­kret­nych przy­pad­ków – zobo­wią­zana jest do tego mię­dzy innymi osoba, która kupuje miesz­ka­nie od dewe­lo­pera. Niem­niej jed­nak lokum może posia­dać taki doku­ment już wcze­śniej, na przy­kład w sytu­acji, gdy dewe­lo­per zaciąga kre­dyt pod budowę nie­ru­cho­mo­ści.

Księga wie­czy­sta zawiera infor­ma­cje doty­czące zabez­pie­cze­nia spłaty zobo­wią­za­nia, jakie sta­nowi działka budow­lana. Gdy zosta­nie na niej wybu­do­wane miesz­ka­nie, ono rów­nież staje się inte­gralną czę­ścią ów zabez­pie­cze­nia. W takim przy­padku kupu­jący powi­nien powo­łać się na ustawę dewe­lo­perską, doma­ga­jąc się usta­nowienia odręb­nej wła­sno­ści lokalu miesz­kal­nego.

Kiedy dewe­lo­per zakłada księgę wie­czy­stą?

Księga wie­czy­sta miesz­ka­nia od dewe­lo­pera musi być zało­żona w jed­nym przy­padku – gdy inwe­stor zaciąga kre­dyt hipo­teczny pod budowę nie­ru­cho­mo­ści. W tej sytu­acji to dewe­lo­per pokrywa koszty zwią­zane z zało­że­niem księgi oraz dopeł­nia wszel­kich for­mal­no­ści. Sama pro­ce­dura wnio­sko­wa­nia o doku­mentację nie jest skom­pli­ko­wana – można to zro­bić samo­dziel­nie bądź z pomocą praw­nika, na przy­kład nota­riu­sza. Księga wie­czy­sta miesz­ka­nia powinna być zało­żona rów­nież w momen­cie, gdy kupu­jący wystąpi z wnio­skiem o usta­nowienie odręb­nej wła­sno­ści lokalu miesz­kal­nego.

Jeśli zosta­nie ona usta­wiona, bank nie może doma­gać się spłaty zadłu­że­nia od nowego wła­ści­ciela, gdyby dewe­lo­per nie wywią­zy­wał się ter­mi­nowo ze swo­jego zobo­wią­za­nia. Wnio­sek o zało­że­nie księgi wie­czy­stej miesz­ka­nia od dewe­lo­pera może zło­żyć nota­riusz, który potwier­dzi zawar­cie umowy kupna-sprze­daży. Nowy wła­ści­ciel lokalu może też samo­dziel­nie wystą­pić do sądu rejo­no­wego o zało­że­nie doku­mentu, skła­da­jąc for­mu­larz KW-ZAL. Do wypeł­nio­nego wnio­sku należy dołą­czyć wypis i wyrys z reje­stru grun­tów oraz doku­ment, który poświad­czałby prawo wła­sno­ści.

Co powie Ci księga wie­czy­sta o dewe­lo­perze?

Księga wie­czy­sta miesz­ka­nia od dewe­lo­pera, podob­nie jak każda inna, podzie­lona jest na cztery działy. W pierw­szym z nich zna­leźć można infor­ma­cje o tym, czy dewe­lo­per posiada pra­wo­mocne pozwo­le­nie na budowę. W dziale dru­gim poten­cjalny kupu­jący dowie się, czy dewe­lo­per rze­czy­wi­ście jest wła­ści­cielem nie­ru­cho­mo­ści – jeśli nie, mogą wystą­pić pro­blemy z uzy­ska­niem kre­dytu. Dział trzeci to źró­dło infor­ma­cji o ewen­tu­al­nych rosz­cze­niach egze­ku­cyj­nych, doty­czą­cych nie­ru­cho­mo­ści.

Księga wie­czy­sta w dziale czwar­tym infor­muje nato­miast, czy dewe­lo­per zacią­gnął kre­dyt hipo­teczny pod budowę miesz­kań. Jeśli tak, należy uzy­skać od niego zaświad­cze­nie o bez obciążeniowym wydzie­le­niu spod hipo­teki naby­wa­nego lokalu. Taki doku­ment wydaje bank, który udzie­lił kre­dytu dewe­lo­perowi. Jeśli w dziale czwar­tym księga wie­czy­sta nie posiada wpi­sów, ozna­cza to, że dewe­lo­per finan­suje inwe­sty­cję ze środ­ków wła­snych bądź środ­ków pocho­dzą­cych od klien­tów.

Podsumowanie

Miesz­ka­nie od dewe­lo­pera nie zawsze posiada księgę wie­czy­stą – inwe­stor jest zobo­wią­zany ją zało­żyć, jeśli finan­suje budowę nie­ru­cho­mo­ści środ­kami pocho­dzą­cymi z kre­dytu. Jeśli księga wie­czy­sta została zało­żona, kupu­jący zawsze dokład­nie powi­nien spraw­dzić jej zawar­tość, mając na uwa­dze naj­waż­niej­sze kwe­stie. W ten spo­sób można bowiem oce­nić, czy zakup kon­kretnej nie­ru­cho­mo­ści to w pełni bez­pieczna trans­ak­cja.

Redakcja Adatex

adatex.pl/