Aktualności
Strona główna » Blog i aktualności » Porady dewelopera »
Ulga na zakup mieszkania deweloperskiego – jaka i czy się kwalifikujesz?
Czas czytania: 3 minuty
Zakup mieszkania bardzo często przybiera formę dwuetapową. Najpierw podpisywana jest umowa przedwstępna lub deweloperska, a dopiero później umowa przyrzeczona. Wiele osób niestety nie zna roli pierwszej z nich. Czym jest umowa przedwstępna na zakup mieszkania?
Czym jest umowa przedwstępna oraz umowa deweloperska na zakup mieszkania?
W wielu przypadkach zdarza się, że kupujący nieruchomość nie ma możliwości natychmiastowego zawarcia ze sprzedającym aktu notarialnego dla przeniesienia prawa własności. Z pomocą przychodzi wówczas umowa przedwstępna na zakup mieszkania a także umowa deweloperska. Jest to dokument, który poprzedza zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości. Jej definicję można znaleźć w Kodeksie cywilnym w art. 389. Zawarcie umowy świadczy o tym, że jedna lub obie ze stron zobowiązują się w przyszłości do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznego aktu przeniesienia własności nieruchomości.
Tego typu umowę podpisuje się wtedy, kiedy z różnych powodów nie może dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej od ręki. Najczęściej są to powody finansowe oraz oczekiwanie na kredyt. Do jego uzyskania potrzebny jest bowiem czas oraz umowa przedwstępna, która wskazuje jakie mieszkanie ora za jaką kwot kupujący pragnie nabyć. Oferta przedwstępna na zakup mieszkania sprawia, że warunki oferty nie mogą się zmienić. Umowa jest ważna tylko i wyłącznie w momencie, kiedy zawiera informację o stronach umowy, jej przedmiot oraz cenę.
Jakie formy umowy rozróżniamy i jakie są różnice?
Umowa przedwstępna jak i umowa deweloperska może występować w dwóch różnych formach: notarialnej oraz cywilnoprawnej.
Najczęściej wybieraną formą umowy jest forma notarialna. Umowa przedwstępna notarialna jest gwarancją bezpieczeństwa i jasno określa całą sytuację. Sporządzenie dokumentu w obecności notariusza daje też pewność co do poprawności oraz kompletności dokumentu. Notariusz zabezpiecza bowiem interesy obu stron, a jednocześnie daje nam możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku jakichkolwiek nieporozumień, jest to także dokument, który daje większe możliwości dochodzenia swoich praw. Co ważne, umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego umożliwia także ujawnienie roszczeń w księdze wieczystej. Podpisanie umowy przedwstępnej notarialnie gwarantuje więc, że do umowy sprzedaży dojdzie.
Umowa może mieć jednak również formę cywilnoprawną. Taka sytuacja ma miejsce wtedy, kiedy nie zostanie ona podpisana w obecności notariusza. Żadna ze stron nie może wówczas sądownie dochodzić wypełnienia jej postanowień.
Jaka jest rola takiej umowy w systemie prawnym?
Umowa przedwstępna jest instytucją prawa cywilnego, którą bardzo często można spotkać w obrocie prawnym. Umowa deweloperska jest zaś umową, którą reguluje art. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). Gwarantuje ona zakup mieszkania w ustalonej cenie oraz pozwala uchronić się przed oszustami, którzy biorą zadatek i znikają. Daje ona pewność, że jeżeli jedna ze stron nie wywiąże się z kontraktu, to jej zapisy pozwolą drugiej stronie na dochodzenie roszczeń. Co ważne, umowa przedwstępna na zakup mieszkania na kredyt może posiadać zapis o tym, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta tylko wtedy, gdy kupujący otrzyma pozytywną decyzję kredytową. Zapis ten pozwala na ewentualne wycofanie się z zawarcia umowy kupna-sprzedaży w momencie, jeżeli bank odmówi kupującemu udzielenia kredytu.
Czy taka umowa jest obowiązkowa?
Umowa przedwstępna na zakup mieszkania nie była i nie jest obowiązkowa, niezależnie od tego, jakie zmiany wprowadził ustawodawca. Jest to jedynie wstępne oświadczenie woli, które zobowiązuje obie strony do zawarcia późniejszej umowy przyrzeczonej. Tego typu umowa nie musi być sporządzona, jeżeli sprzedający i kupujący są w stanie od razu zawrzeć umowę przyrzeczoną. Co musi znaleźć się w umowie przedwstępnej na zakup mieszkania, aby była ona uznana za prawidłową?
Mimo tego, że prawo nie określa konkretnego wzoru, jej podstawowe elementy jasno określa Kodeks cywilny. W umowie przedwstępnej na zakup mieszkania muszą znaleźć się podstawowe zapisy:
• określenie przedmiotu umowy sprzedaży,
• cena nieruchomości,
• informacje dotyczące stron umowy.
Zasada Swobody Umów jasno mówi o tym, że strony mogą dowolnie kształtować inne postanowienia umowy przedwstępnej. Dobrze jest więc uwzględnić tutaj:
• dane dotyczące nieruchomości – adres, położenie, powierzchnię,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej – podając datę graniczną, do której ma być ona zawarta.
Umowa przedwstępna lub umowa deweloperska może zawierać również wpłatę zadatku bądź zaliczki. Jeżeli mamy do czynienia z taką sytuację, bardzo ważne jest zawarcie tego w umowie.
Podsumowanie
O umowie przedwstępnej lub umowie deweloperskiej na zakup mieszkania mówimy zarówno wtedy, gdy dokument zostaje zawarty w formie notarialnej, jak i cywilnoprawnej. Tego typu dokument poprzedza zawarcie umowy przyrzeczonej, gwarantując obu stronom bezpieczeństwo. Najczęściej podpisywany jest w oczekiwaniu na decyzję kredytową. Gwarantuje on zakup nieruchomości w ustalonej cenie oraz pozwala uchronić się przed oszustami. Umowa zawarta w formie notarialnej, daje możliwość dochodzenia swoich praw na drodze sądowej.
