Aktualności
Zakup mieszkania na etapie budowy wiąże się z koniecznością podpisania umowy deweloperskiej. To kluczowy dokument, który zabezpiecza interesy kupującego. Sprawdź, co to jest umowa deweloperska, na co zwrócić uwagę przed jej podpisaniem i jak czytać ją ze zrozumieniem.
Co to jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska to zobowiązanie zawierane w formie aktu notarialnego pomiędzy deweloperem a nabywcą lokalu mieszkalnego. Deweloper deklaruje, że po zakończeniu inwestycji przeniesie prawo własności nieruchomości na kupującego, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty pełnej kwoty zakupu. Dokument ten stanowi podstawę całej transakcji, ale nie jest równoznaczny z nabyciem prawa własności.
Po zakończeniu budowy konieczne jest podpisanie odrębnej umowy przenoszącej własność również w formie aktu notarialnego. Umowa deweloperska określa m.in. harmonogram płatności, termin realizacji inwestycji oraz warunki, na jakich nastąpi odbiór mieszkania od dewelopera.
Umowa deweloperska – co powinna zawierać?
Podpisując umowę deweloperską, warto wiedzieć, na co zwracać uwagę, aby uniknąć niedomówień i zabezpieczyć swoje interesy. Dokument powinien szczegółowo określać warunki transakcji oraz parametry techniczne lokalu, który zostanie przekazany nabywcy. W umowie powinny znaleźć się:
- dane stron umowy oraz data i miejsce jej zawarcia,
- cena nieruchomości i harmonogram wpłat,
- termin przeniesienia prawa własności,
- opis działki budowlanej i położenia lokalu w jej obrębie,
- standard wykończenia oraz parametry techniczne lokalu,
- powierzchnia i rozkład pomieszczeń,
- numer pozwolenia na budowę i terminy realizacji inwestycji,
- informacja o mieszkaniowym rachunku powierniczym,
- zasady odstąpienia od umowy i ewentualnego zwrotu wpłat,
- wysokość kar umownych i odsetek,
- oświadczenie o odbiorze prospektu informacyjnego,
- zgoda banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu,
- zobowiązanie dewelopera do budowy, wyodrębnienia i przeniesienia własności.
Jak czytać umowę deweloperską? Najważniejsze zapisy
Umowa deweloperska to dokument prawny, który zobowiązuje obie strony do przestrzegania ustalonych warunków. Dlatego przed podpisaniem należy ją dokładnie przeczytać i przeanalizować. Brak istotnych zapisów może mieć poważne konsekwencje prawne, włącznie z możliwością unieważnienia umowy. Szczególną uwagę warto zwrócić na terminy przeniesienia prawa własności, odbioru lokalu, trwania rękojmi oraz harmonogram płatności.Kolejnym ważnym aspektem są zapisy dotyczące ceny mieszkania. Umowa nie może zawierać klauzul waloryzacyjnych, które pozwalałyby deweloperowi na późniejszą zmianę ceny. Jasne warunki zakupu powinny obejmować również, w jakim standardzie nastąpi przekazanie lokalu np. czy będzie to stan deweloperski, czy mieszkanie pod klucz.
Umowa deweloperska – na co jeszcze zwrócić uwagę przy podpisaniu?
Podpisanie umowy deweloperskiej to moment, w którym warto jeszcze raz dokładnie sprawdzić wszystkie zapisy i zabezpieczenia. Istnieje kilka istotnych kwestii, na które nabywca powinien zwrócić szczególną uwagę, zanim podejmie ostateczną decyzję niezależnie od tego, czy chodzi o lokale na niewielkim osiedlu, czy o nowe mieszkania na sprzedaż w Warszawie.
Jednym z kluczowych elementów umowy jest rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego. W przypadku rachunku otwartego deweloper otrzymuje środki w transzach, zgodnie z postępem prac budowlanych. Pieniądze mogą być wykorzystane wyłącznie na realizację inwestycji. Przy rachunku zamkniętym bank wypłaca całą kwotę dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność na kupującego.
Warto też dopytać o sposób rozliczania kosztów w przypadku różnicy w powierzchni użytkowej. Po zakończeniu budowy może się okazać, że metraż mieszkania odbiega od tego zapisanego w projekcie o 1,5–2%. Umowa powinna określać, czy taka zmiana wpłynie na cenę i w jakich sytuacjach możliwe jest odstąpienie od umowy.
Istotna jest również kwestia kosztów utrzymania lokalu po jego wydaniu. Od tego momentu wszelkie opłaty przechodzą na nabywcę w tym media, administracja czy opłaty eksploatacyjne. Umowa musi precyzować, w jaki sposób będą one naliczane i rozliczane, czy bezpośrednio z dostawcami, czy przez dewelopera.
Dobrze, jeśli w umowie znajdują się zapisy określające możliwość odstąpienia od niej w razie braku finansowania np. w przypadku negatywnej decyzji kredytowej. To pozwala uniknąć konsekwencji finansowych, jeśli nie uda się uzyskać środków na zakup.
Wszystkie zapisy, które są istotne dla kupującego, powinny znaleźć się w umowie. Dokument ten jest podstawą do późniejszych roszczeń, ponieważ nie wystarczy, że ustalenia zostały poczynione ustnie. W razie wątpliwości warto skonsultować umowę z prawnikiem lub doradcą.
Na koniec należy pamiętać o kosztach notarialnych – są one dzielone po połowie między strony. Ich wysokość zależy od wartości nieruchomości i zwykle mieści się w przedziale od 1000 do 2000 zł. Dobrze napisana umowa deweloperska chroni interesy nabywcy i jasno określa obowiązki obu stron. To właśnie od precyzyjnych zapisów zależy bezpieczeństwo całego procesu zakupu mieszkania.
