Aktualności
Strona główna » Blog i aktualności » Porady dewelopera »
Powierzchnia użytkowa – czym jest i jak ją obliczyć?
Czas czytania: 3 minuty
Powierzchnia użytkowa jest bardzo ważną informacją, którą pod uwagę bierze każdy, kto zastanawia się nad zakupem mieszkania lub domu. Definicja powierzchni użytkowej dostępna jest w kilku obowiązujących oficjalnie dokumentach, m.in. Standardach Międzynarodowych, Polskich Normach, które przytaczamy poniżej i interpretujemy.
Powierzchnia użytkowa została zdefiniowana w Polskiej Normie (PN ISO 9836:1997). Zgodnie z tym dokumentem za powierzchnię użytkową lokalu uznaje się część powierzchni kondygnacji netto (czyli ograniczonej przez elementy zamykające). Powierzchnia użytkowa mieszkania jest bardzo ważna z punktu widzenia podatków, opłat lokalnych, przy wycenie nieruchomości, a także w niektórych kwestiach spadkowych. Ma też znaczenie podczas projektowania wnętrza, ustawiania mebli, planowania całej aranżacji.
Jakie są normy dotyczące powierzchni użytkowej?
W tej kwestii można mówić o sporze, który odnosi się do tego, jak powinna być obliczana powierzchnia użytkowa budynku. Wyróżnia się trzy podstawowe normy, by ustalić, jaka jest powierzchnia użytkowa. Norma i podstawa prawna znajduje się w 3 dokumentach:
- starsza (PN-70/B-02365),
- młodsza (PN-ISO 9836:1997),
- najmłodsza (PN-ISO 9836:2015-12).
Zdecydowana większość architektów bierze pod uwagę młodszą i najmłodszą normę. Starsza i młodsza różnią się pomiędzy sobą następującymi kwestiami:
- tynki – w starszej są one uwzględniane, w młodszej już nie;
- powierzchnie zewnętrzne półotwarte – starsza tak, młodsza nie.
Obydwie łączy wymagana dokładność pomiarów, która wynosi 0,1 mkw.
Czego nie zalicza się do powierzchni użytkowej, a co zaliczamy?
- Powierzchnia użytkowa domu nie obejmuje następujących elementów: klatek schodowych, szybów dźwigowych, pomieszczeń o wysokości do 1,4 m, ścian zewnętrznych, schodów.
- Do powierzchni użytkowej zalicza się z kolei: pokoje, łazienkę, kuchnię, przedpokój, korytarz, hol, spiżarnię, toaletę (jeżeli ta jest osobna), garderobę, werandę, ganek, pomieszczenia gospodarcze. Można powiedzieć, że jest to wszystko to, co znajduje się na powierzchni danego lokalu.
Jak obliczyć powierzchnię użytkową?
- Powierzchnia użytkowa domu to suma powierzchni użytkowych wszystkich kondygnacji budynku, łącznie z tymi, co znajdują się nad, jak również pod ziemią. Suma ta może uwzględniać ściany działowe, piwnice, ale też może nie wliczać się ich do rachunku. Wszystko bowiem uzależnione jest od zastosowanej normy.
- Powierzchnia użytkowa mieszkania mierzona jest podobnie jak w przypadku domu, najczęściej jednak z wyłączeniem poddasza. Powierzchnia komórek lokatorskich i miejsc postojowych w parkingu podziemnym uzależniona jest od rodzaju normy, którą obierze się do jej obliczenia.
- Powierzchnia użytkowa poddasza jest chyba najłatwiejsza do obliczenia. Bierze się bowiem pod uwagę wysokość pomieszczenia. Jeżeli wynosi ona więcej niż 2,2 m, to powierzchnia liczona jest jako 100%. Wysokość utrzymująca się w granicach 1,4 do 2,2 m daje 50% powierzchni użytkowej. Powierzchnię pomieszczenia, która jest niższa niż 1,4 m, nie wlicza się tego do powierzchni użytkowej.
Kto może wykonać pomiar powierzchni użytkowej i w jaki sposób się to robi?
Oficjalne wykonanie pomiaru powierzchni użytkowej można zlecić geodecie. Można to jednak zrobić tylko wtedy, jeżeli inwestor otrzyma pozytywną decyzję od dewelopera na użytkowanie mieszkania lub budynku. Chodzi bowiem o to, że w trakcie wykonywania prac budowlanych powierzchnia użytkowa może się zmienić względem wstępnie założonych planów. Jeżeli metraż powierzchni użytkowej powykonawczy różni się w znaczący sposób od tych, jakie są wskazane na etapie zawierania umowy deweloperskiej, to można dochodzić swoich praw, m.in. ubiegając się o zwrot kosztów. Ważne jest to, aby pomiary zostały dokonane przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia.
Geodeta zlicza sumę powierzchni pomieszczeń ze wszystkich kondygnacji, zmierzonych po wewnętrznej długości ścian. Może to wykonać w świetle tynków, przy cokołach lub listwach przypodłogowych.
Powierzchnia użytkowa – sekcja FAQ
Czy piwnica wlicza się do powierzchni użytkowej?
Tak, piwnica również zaliczana jest do powierzchni użytkowej. Jednak stosuje się do niej taką samą zasadę, jak w przypadku poddasza.
Powierzchnia użytkowa a całkowita – czym się różnią?
Są to dwie odmienne wartości. Powierzchnia całkowita to metraż całkowity, który obliczany jest na podstawie całej nieruchomości. Powierzchnia użytkowa zawsze liczona jest wewnątrz.
Czy garaż wlicza się do powierzchni użytkowej?
Rozporządzenie Ministra Rozwoju z dn. 11 września 2020 r. mówi o tym, że garaż zalicza się do powierzchni użytkowej.
Czy kotłownia to powierzchnia użytkowa?
Tak, z kotłownią jest sytuacja taka sama, jak w przypadku garażu.
Jak obliczyć powierzchnię pokoju?
Sama powierzchnia pokoju to całkowita długość oraz szerokość pomieszczenia. Powierzchnia użytkowa obliczana jest po wewnętrznej stronie ścian danego pomieszczenia.
