[wpseo_breadcrumb]

Gwarancja i rękojmia dewelopera – na czym polega i co obejmuje?

Zakup nowego mieszkania wiąże się z koniecznością szczegółowej weryfikacji jego stanu technicznego już na etapie odbioru. Jeżeli nabywca stwierdzi jakiekolwiek wady wykonawcze, może skorzystać z ochrony wynikającej z rękojmi lub z gwarancji udzielonej przez dewelopera. Jakie są różnice między tymi mechanizmami, czego nie obejmuje rękojmia dewelopera i jak funkcjonuje gwarancja na mieszkanie od dewelopera? Sprawdź, zanim podpiszesz protokół odbioru.

Rękojmia a gwarancja dewelopera – podstawowe różnice

Kupujący, który stwierdzi wadę w nowym lokalu, może skorzystać z dwóch form ochrony: rękojmi lub gwarancji. Obie dotyczą jakości wykonania, lecz ich charakter prawny znacząco się różni.

Rękojmia dewelopera wynika z przepisów Kodeksu Cywilnego, obowiązuje zawsze i zapewnia nabywcy możliwość dochodzenia roszczeń, także w sądzie. A jeśli zastanawiasz się, jak działa rękojmia dewelopera, a sprzedaż mieszkania, warto wiedzieć, że obowiązki z niej wynikające podlegają dokładnie takim samym regulacjom, o czym napiszemy nieco więcej w dalszej części.
Gwarancja z kolei jest dobrowolna i działa tylko wtedy, gdy została wyraźnie określona w dokumencie, jakim jest umowa deweloperska. Chroni interesy klienta w okresie wskazanym przez dewelopera, lecz jej skuteczność zależy od treści zapisów i dobrej woli gwaranta.

Co obejmuje rękojmia dewelopera, a czego nie?

Rękojmia to ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej, która w przypadku rynku pierwotnego dotyczy zarówno lokalu, jak i części wspólnych budynku.

Przysługuje każdemu nabywcy niezależnie od zapisów w umowie i ma charakter bezwarunkowy. Rękojmia dewelopera trwa 5 lat i określa ją konkretna podstawa prawna. Obejmuje:

wady ﬁzyczne mieszkania (np. nieszczelne okna, krzywe ściany),
wady ﬁzyczne budynku lub jego części (np. przeciekający dach, niedrożna wentylacja),
wady prawne (np. nieuregulowany stan prawny gruntu).

Przed zakupem mieszkania, należy jednak dokładnie zweryﬁkować także, czego nie obejmuje rękojmia, aby mieć pełen obraz sytuacji i dostępnych możliwości.

Naturalne zużywanie się mieszkania

Rękojmia nie obejmuje usterek wynikających z normalnej eksploatacji, takich jak przetarcia podłogi, odpryski farby czy ślady po meblach. Wady muszą mieć charakter wykonawczy, a nie eksploatacyjny.

Uszkodzenia z winy nabywcy

Jeśli do usterki doprowadził właściciel – np. przez nieprawidłową naprawę lub zalanie – deweloper nie ponosi odpowiedzialności. Wyjątkiem są sytuacje, w których usterka powstała podczas uruchamiania instalacji zgodnie z dokumentacją przekazaną przez dewelopera.

Wadliwe urządzenia – osobna procedura

Domofony, wentylatory, klimatyzacja czy inne urządzenia techniczne podlegają gwarancji producenta. Rękojmia może mieć tu zastosowanie jedynie w zakresie montażu.

Warto zatem pamiętać, kim jest deweloper i jaką ponosi odpowiedzialność. Solidny wykonawca powinien precyzyjnie informować o zakresie i zasadach działania rękojmi.

Rękojmia dewelopera – ile trwa i jaka jest podstawa prawna?

Kupujący mieszkanie od dewelopera może dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi przez okres pięciu lat. To, ile trwa rękojmia, określa ustawa, a dokładnie art. 556 i 558 §1 Kodeksu Cywilnego. Termin ten liczy się od dnia wydania nieruchomości, czyli odbioru technicznego. Pięcioletni okres dotyczy lokali sprzedanych po 25 grudnia 2014 r. Rękojmia nie obowiązuje, jeżeli deweloper ujawnił istniejącą wadę, a mimo to doszło do zawarcia umowy.

Jak zgłosić usterki w ramach rękojmi do dewelopera?

Zgłoszenie rękojmi nie wymaga zastosowania sztywnego formularza. Pismo dotyczące rękojmi można przygotować samodzielnie, pod warunkiem że zawiera wszystkie niezbędne informacje. Można pobrać gotowy wzór dokumentu bezpłatnie z internetu, jednak należy pamiętać, że najważniejsza pozostaje treść pisma.

Dlatego przygotowując reklamację, należy zawrzeć w niej następujące elementy:

dane właściciela (adres, kontakt),
dane dewelopera,
datę zakupu mieszkania,
adres nieruchomości,opis usterki,
konkretne żądanie (np. naprawa, obniżenie ceny).

Dobrze sporządzone zgłoszenie warto uzupełnić dokumentacją zdjęciową, która obrazuje stan techniczny danego elementu.

Co z rękojmią dewelopera przy sprzedaży mieszkania?

Kodeks cywilny nie rozróżnia nabywców mieszkań nowych i z rynku wtórnego – w obu przypadkach rękojmia obowiązuje na tych samych zasadach. Nie ma znaczenia, czy nieruchomość pochodzi od dewelopera, czy osoby prywatnej. Mimo to niektórzy sprzedawcy próbują w umowach ograniczyć odpowiedzialność, powołując się błędnie na art. 568 § 1 zd. 2 KC „jeżeli kupującym jest konsument, a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu”. Takie zapisy są bezprawne w przypadku nieruchomości.

Gwarancja i rękojmia dewelopera – o czym jeszcze trzeba pamiętać?

Zanim zdecydujesz się na zakup mieszkania od dewelopera, upewnij się, że rozumiesz różnice między rękojmią a gwarancją, i jakie obowiązki wynikają z każdej z tych form ochrony. Świadomość przysługujących praw i znajomość podstawy prawnej ułatwiają egzekwowanie roszczeń, gdy pojawią się wady techniczne lub prawne. Kluczowe jest też uważne czytanie zapisów umowy i rzetelne dokumentowanie zgłoszeń.

Jeśli szukasz pewnej inwestycji o wysokim standardzie, koniecznie sprawdź nowe mieszkania na sprzedaż w Warszawie – Adatex oferuje przemyślane projekty, które powstają z myślą o potrzebach przyszłych mieszkańców nieruchomości.